التزامات رب العمل في عقود المقاولات

اولا : التزام رب العمل بالتيسير على المقاول لتمكينه من إنجاز العمل محل عقد المقاولة.

ثانيا : التزام رب العمل باستلام الأعمال محل عقد المقاولة.

ثالثا : التزام رب العمل بسداد اجر المقاول.

*************************************************

أولاً : التزام رب العمل بتسير مهمة المقاول وتمكينه من انجاز العمل المعهود إليه:-

وهو الالتزام الأول الذى يقع على عاتق رب العمل، وذلك ببذل كل ما فى وسعة لتيسير مهمة المقاول، وبالتالى تمكينه فعلا ووفقا فى البدء فى تنفيذ العمل محل عقد المقاولة. فعلى رب العمل إعداد الرسومات والبيانات والمواصفات الملزم بها، واستخراج تراخيص البناء وكافة التراخيص الإدارية الأخرى، والحصول عليها وتقديمها للمقاول فى الميعاد المناسب دون ابطاء، وذلك حتى لا يتأخر المقاول فى اتخإذ الاجراءات التنفيذية الفعلية لتنفيذ العمل محل عقد المقاولة. وإذا كان رب العمل ملزما بتوفير كافة المواد التى تستخدم فى التنفيذ والآليات، فهو ملزم بتوفيرها بذات القدر.

كما يلزم رب العمل أيضا بإنهاء وتصفية كافة النزاعات التى قد تثور بينه وبين جيرانه بشأن حقوق الارتفاق، أو المرور، أو غيرها، والتى عساها تتصل بحقوق جيرانه بشأن المبانى المزمع إقامتها، وتسليم موقع العمل كاملا للمقاول.

ولا شك فى أن عدم قيام رب العمل بالتزاماته المتفق عليها فى عقد المقاولة يستتبع إمكانية طلب المقاول التنفيذ العيني، كأن يستحضر على نفقة رب العمل المواد والمعدات اللازمة لانجاز الأعمال محل العقد، وذلك بعد الرجوع للقضاء. ويجوز للمقاول طلب التعويض فى كافة الحالات عن الضرر الذى عساه يكون قد لحق به من جراء عدم قيام رب العمل بالتزاماته أو حال تأخره فى القيام بها. كما للمقاول طلب فسخ عقد المقاولة مع التعويض إن كان له مقتضى، وللقضاء تقدير هذا الطلب، فإذا انتهى إلى ثمة مبرر له، قضت بفسخ العقد مع التعويض وإلا أمهل رب العمل حتى يقوم بالتنفيذ.

ثانيا : التزام رب العمل باستلام الاعمال محل العقد بعد انجازها:-

يلتزم رب العمل بتسلم العمل محل عقد المقاولة بعد انجازه، وهذا التسلم يعنى الاستيلاء بمعرفة رب العمل على العمل محل العقد عقب أن يضعه المقاول تحت تصرفه حيث ينعدم العائق من الاستيلاء عليه من جهة، ومن جهة أخرى يتقبله رب العمل ويوافق عليه ويعتمد فحصه ومعاينته للتأكد من مطابقته للشروط المتفق عليها أو لأصول المهنة والصناعة المتعارف عليها.

على أن التزام رب العمل بتسلم محل العقد بعد انجازه، يستوجب كون العمل موافقا للشروط الموضوعة، فإذا لم تكن هنالك شروط سبق الاتفاق عليها أو كانت الشروط غير كاملة، فالمرجع هو ما تقتضى به أصول الفن والصناعة تبعا لنوع العمل فى عقد المقاولة حيث يتم إعمالها حال الشروط غير المتفق عليها أو تكملتها حال كونها ناقصة.

ويجوز لكل طرف الطلب من المحكمة إثبات حالة محل العقد، وذلك إذا ثار خلاف حول موافقة المحل لشروط محل العقد المنصوص عليها بعقد المقاولة، ومن ثم رفع الأمر للقضاء مع طلب ندب خبير على نفقة الطالب لاجراء المعاينة على الطبيعة وفحص مدى تحقق الشروط المتفق عليها موضوع عقد المقاولة من عدمه، وحالة البناء وخلافه، لحين أن يصدر القضاء حكمه تبعا لما ينتهى إليه تقرير الخبير وظروف الدعوى وملابساتها.

ويجب أن تكون المخالفات المانعه لرب العمل من تسلم العمل من المقاول، مخالفات للشروط أو لأصول الفن والصناعة تبلغ حدا كبيرا من الجسامة بحيث تحول دون التسلم وتتضمن الإجحاف، وبالتالى لا يجوز عدلا الزامه بالتسلم خاصة إذا كان العمل الذى تم انجازه موضوع عقد المقاولة غير صالح للغرض المقصود منه. أما إذا كانت المخالفه لم تبلغ هذا الحد من الجسامة، أضحى لزاما على رب العمل تسلم العمل، وفقط يكون له الحق فى طلب تخفيض قيمه المقاولة بما يتناسب مع ماهية المخالفة وطبيعتها، أو فى طلب التعويض عن الضرر الذى لحق به من جراء تلك المخالفات.

وأإزاء كافة الافتراضات المشار إليها يجوز للمقاول أن يسارع إلى إصلاح العمل طالما كان عليه إصلاحه فى مدة مناسبة، أو يجوز لرب العمل إلزام المقاول بذلك الإصلاح طالما كان لا يتكلف نفقات باهظة.

مكان وزمان التسليم والتسلم :-

يكون التسلم فى الميعاد المتفق عليه أو الميعاد المعقول لإنجاز العمل تبعا لطبيعته وعرف المهنة والحرفة. ويلتزم رب العمل بالتسلم والتقبل حال تمام المقاول للعمل المنوط به أوانه، ووضعه تحت تصرف رب العمل.

وبالطبع يكون مكان التسلم فى مكان التسليم – والتسليم يكون فى المكان المتفق عليه. فإذا لم يكن هناك اتفاق ففى المكان الذى يحدده عرف المهنة او الصنعة او الحرفة. ففى العقارات يكون التسليم والتسلم عادة فى مكان العقار، ويكون التسلم باستيلاء رب العمل عليه وفقا لطبيعته.

ويستتبع التسلم والتقبل عدة نتائج أهمها :-

1. انتقال ملكية الشىء موضوع ومحل عقد المقاولة إلى رب العمل من لحظة التقبل.

2. التزام رب العمل بدفع الأجر طالما تم تقبل العمل، إلا إذا كان الاتفاق أو العرف يقضيان بغير ذلك.

3. انتقال تبعة العمل من عاتق المقاول إلى عاتق رب العمل من لحظة التقبل، ومن ثم يكون المقاول غير ضامن للعيوب الظاهرة التى كان بالإمكان اكتشافها لحظة التسلم.

ومتى اأتم المقاول العمل محل عقد المقاولة ووضعه تحت تصرف رب العمل وجب على رب العمل أن يبادر إلى تسلمه فى أقرب وقت ممكن، فإذا امتنع دون سبب مشروع عن التسلم وجب على المقاول إعذار رب العمل باإنذار رسمى، فإذا تباطأ الأخير فى معاينة العمل استعدادا لتسلمه وبالتالى تقبله فى الميعاد الوارد بالإنذار الرسمى المرسل له، اعتبر رب العمل قد تسلم العمل حكما، ويترتب على ذلك كافة النتائج التى تترتب على التسلم الحقيقى من انتقال الملكية، واستحقاق دفع الأجر، وانتقال تحمل التبعية إلى رب العمل، وتبرأ ذمة المقاول من العيوب الظاهرة.

ثالثا : التزام رب العمل بسداد أجر المقاول:-

لابد من وجود الأجر فى عقد المقاولة وإلا أضحى من عقود التبرع، إلا أنه ليس هنالك ما يحول دون قيام عقد المقاولة دون أن يتضمن الأجر ذاته، أو ألا يكون هناك ثمة اتفاق صريح على مقدار الأجر، وحينها سوف يتولى القانون (القضاء) مقدار تحديد هذا الأجر. ويتعين مقدار الأجر بين المقاول ورب العمل عادة عبر عنصرين هما:-

أ - قيمه العمل الذى باشر المقاول تنفيذه.

ب - ما تكبده المقاول من نفقات فى سبيل انجاز العمل.

وذلك مع الاسترشاد بالعرف التجارى وما جرى عليه الأمر فى الصنعة فى تحديد قيمة العمل. كما أن للمقاول الحق فى تقاضى فوائد عن الجزء من الأجر المقابل للعمارة التي قدمها من وقت إعذار رب العمل بدفع الأجر المستحق وفوائده. ومن ثم توابع الأجر الإكراميات التى يعد بها رب العمل المقاول أو الصانع بالإضافة إلى الأجر في حال الإسراع والتعجيل بالتنفيذ.

كما يجوز تعديل الاجر المتفق عليه بين المقاول ورب العمل دون حاجه لاتفاق الطرفين وذلك بالزيادة أو النقصان فى الأحوال الآتية :-

أ - حالة الاتفاق على أجر بموجب مقايسة أساس الوحدة:

وفى حال أن يتبين للمقاول اثناء تنفيذ العمل أنه من الضرورى تنفيذ التصميم المتفق عليه أن يخطر فى الحال رب العمل بمجاوزة المقايسه تجاوزا محسوسا، مبينا مقدار ما يتوقعه من زيادة فى الثمن فإن لم يفعل سقط حقه فى استرداد ما جاوز به قيمة المقايسة، وكان لرب العمل الخيار بين:

     1- التقيد بعقد المقاولة بأن يطلب من المقاول إتمام العمل وفى هذه الحالة يزيد الأجر           بما يتناسب مع الزيادة الجسيمة.

     2- التحلل من المقاول بأن يطلب من المقاول وقف العمل، على أن يكون ذلك الطلب           دون إبطاء، مع دفع قيمة ما تم إنجازه فعلا من أعمال أو خدمات.

ب - حالة الاتفاق أجر اجمالى لتنفيذ المقاول لتصميم معين:-

إذا ابرم العقد بأجر اجمالى على أساس لتصميم اتفق عليه مع رب العمل فليس للمقاول أن يطالب بأية زيادة فى الأجر ولو حدث فى التصميم تعديل أو أضافه ألا يكون ذلك راجعا إلى خطأ من رب العمل أو يكون مأذونا به. وليس للمقاول إذا ارتفعت أسعار المواد الأوليه أو أجور الأيدى العامله أو غيرها من التكاليف أن يستند إلى ذلك ليطلب زيادة أجره وفقا لنص المادة (700) من القانون المدني القطري.

صرف إستحقاقات المقاول في مواعيدها: -

المقاول عندما يقبل على الإشتراك في المناقصة إنما يهدف أصلاً إلى تحقيق الربح، ولولا هذا المقابل الذي يعتبر ركناً أساسياً في هذا العقد لما حصل أي تنافس على المناقصة، ولا أقبل أي فرد أو أية مؤسسة على التعاقد مع رب العمل. وعادة ما تقتضي طبيعة المشروع الإنشائي تنفيذ الأعمال على مراحل حسب برنامج العمل من خلال المدة المحددة بالعقد، وهذا يتطلب أن يتم دفع المقابل على مراحل يطلق عليها "دفعات".
وهي تنظم بموجب كشوفات شهرية على نموذج محدد يقرره المهندس ويمثل هذا الكشف مرحلة إنجاز معينة من مراحل المشروع. وينص العقد على حد أدنى لقيمة الدفعة المقدّمة للصرف، بحيث لا يجوز أن يقل صرف الدفعة عن هذا الحد . ويجب أن يصدّق المهندس على القيمة المطلوبة بالكشف، ويقرّ بأنها تمثل العمل المنجز، وأن هذا العمل ضمن البرنامج المقدّم أصلاً من المقاول.

وبعد تصديق المهندس على الكشف، يقوم برفع المطالبة المالية لصاحب العمل، الذي يلتزم بدوره بصرف هذه القيمة بإصدار شك بإسم الشركة المنفّذة، أو باسم المفوض الذي يحدد مسبقاً. وتختلف مواعيد صرف الدفعات باختلاف طبيعة تلك الدفعات ونوعية تمويل المشروع وشروط التعاقد، فالكشف (الفاتورة – المطالبة) يقدم عادة شهرياً بعد المصادقة عليه. ويلتزم رب العمل بالنسبة للدفعات العادية بصرف قيمتها عادة خلال (30) يوماً، أما بالنسبة للدفعة النهائية فتصرف عادة خلال (30) يوماً. أما في المشاريع الممولة بقروض من مؤسسات التمويل فيتم الصرف عادة خلال (45) يوماً.

وتعد الدفعات الشهرية بمثابة شريان الحياة للمشروع، وتهدف إلى تسهيل ثلاث غايات:

1. تسهيل أعمال المقاول من خلال إيجاد السيولة النقدية بين يديه.

2. الإسراع في إنجاز باقي المراحل.

3. الحرص على مساعدة المقاول لتسلم الأعمال في موعدها المحدد بالعقد.

ويترتب على تأخير صرف الدفعات عدة نتائج تتمثل أهمها فيما يلي:-

- التأخر في إنجاز العمل عن موعده المحدد بالعقد.

- تأخير تحقيق الفوائد المرجوة من المشروع، سواء كانت إجتماعية أو اقتصادية أو علمية أو سياسية أو غيرها.

- منح مدد إضافية عن تأخير صرف الدفعة، وهي في هذه الحالة من المدد المبررة.

- دفع قيمة الفوائد المترتبة على التأخير.

- صرف قيمة الدفعة في نهاية الأمر كما هي، مضافاً إليها قيمة الفوائد المستحقة على التأخير، وبالتالي لا ينال رب العمل إلا مزيداً من الخسائر المؤثرة والسلبيات الأخرى المتعددة الجوانب.

فإذا كان على المقاول أن يلتزم بمدة العقد وإنجاز الأعمال بدقة، متقيداً بكافة الشروط المطلوبة منه، وألا يخالف ذلك لئلا توقع عليه غرامات التأخير والتعويضات الأخرى، فإن على رب العمل أن يلتزم هو أيضاً بالمدد المقررة والمحددة لصرف قيمة الفواتير، تحقيقاً للمصلحة المشتركة وحفاظاً على الانتهاء من المشروع في الوقت المحدد تعاقديا. فكلُ من الطرفين يعتبر مخلاً بضمانات المشروع عند تأخره، لأنه سوف يلحق خسارة، ويفوت ربحاً، ويعطل تحقيق الغايات الجوهرية لهذا المشروع.

ويترتب على تمام عقد المقاولة وإنهاء العمل محل العقد الوفاء بالأجر نهائيا. على أن دفع الأجرة عند تسلم العمل مشروط فيه أن يكون محل العقد قد تم طبقا للمواصفات والشروط المتفق عليها ولأصول الفن والصناعه لهذا النوع من العمل.

ولرب العمل الحق فى حبس الأجر حتى اتمام المقاول إصلاح كافه العيوب التى شابت العمل بعد نهايته. وكذلك يجوز لرب العمل الامتناع عن دفع الأجر رغم حلول الميعاد المتفق عليه للدفع إذا كان المقاول قد تأخر فى تسليم العمل المنوط به تنفيذه فى خلال الفتره المعنيه.

المصدر:

د. أحمد عبد العالأبو قرين : الأحكام العامة لعقد المقاولة، دار النهضة العربية، الطبعة الأولى،2003

د. عبد الرزاق حسين يسن:المسئولية الخاصة بالمهندس المعماري ومقاول البناء، بدون، الطبعة الأولى ، 1987